📋 목차
- 11만 호와 9만 호 — 두 사업이 헷갈리는 이유
- 공공 매입임대 9만 호 — 누가 신청할 수 있나
- 신청 방법 — LH·SH·GH 어디서, 어떤 순서로
- 2026년 달라진 것 — 공급자 인센티브와 규제완화
- 정말 11만 호 공급될까 — 균형 있는 시각
- 전세자금대출과 함께 활용하기
- 자주 묻는 질문
11만 호와 9만 호 — 두 사업이 헷갈리는 이유
2026년 5월, 국토교통부가 수도권 비아파트 11만 호 공급 방안과 매입임대 9만 호 공급 방안을 연달아 발표했습니다. 5월 22일에 매입임대 9만 호 계획이, 5월 26일에는 비아파트 공급 활성화 방안이 뒤따랐습니다. 일부 매체가 이 두 숫자를 혼합 서술하면서 마치 20만 호가 공급되는 것처럼 인상을 주는 오독이 발생했습니다. 11만 호와 9만 호를 합산하는 것은 오독입니다. 두 사업은 목적·사업자·신청 방법이 전혀 다른 별개 트랙입니다.
11만 호는 도시형생활주택·오피스텔·상가 전환 등을 민간이 직접 짓도록 규제를 완화하는 공급자(사업자) 인허가 활성화 방안으로, 2030년까지의 누적 목표입니다. 반면 9만 호는 LH·SH·GH가 기존 또는 신축 주택을 직접 매입해 무주택자에게 임대하는 공공 직접 매입임대 방안으로, 2026~2027년 수도권에 한정한 단기 목표입니다. 신청자 입장에서 실제로 공고가 뜨고 내가 신청하는 것은 9만 호 트랙입니다.
| 구분 | 비아파트 11만 호 공급 | 공공 매입임대 9만 호 |
|---|---|---|
| 사업 성격 | 민간 인허가 활성화(도생·오피스텔 등) | 공공(LH·SH·GH) 직접 매입 후 임대 |
| 목표 시점 | 2030년 누적 | 2026~2027년 |
| 신청 방법 | 해당 없음(공급자 인허가) | LH 청약플러스 등 수요자 신청 |
| 수도권 물량 | 전체(수도권 규제지역 중심) | 6만 6,000호(서울 전체 + 경기 12개 규제지역) |
| 2027 단기 목표 | 4만 1,000호 인허가 | — |
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※ 두 트랙은 별개 사업으로, 합산해 표현하지 않습니다.
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11만 호와 9만 호 — 두 사업이 헷갈리는 이유
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공공 매입임대 9만 호 — 누가 신청할 수 있나
청년 매입임대 (만 19~39세)
만 19세 이상 39세 이하, 미혼, 무주택인 청년이라면 신청할 수 있습니다. 1순위는 생계·주거·의료급여 수급자, 차상위계층, 한부모가족으로 보증금 100만 원에 시세 대비 40%의 임대료가 적용됩니다. 2·3순위는 소득기준을 충족하는 청년으로 보증금 200만 원, 시세 대비 50%입니다. 거주 기간은 기본 2년에 재계약 4회로 최장 10년이며, 입주 후 혼인하면 재계약 5회를 추가로 인정받아 최장 20년까지 거주할 수 있습니다.
현장에서 가장 많이 받는 문의 중 하나가 “1인 가구 단독세대주도 신청할 수 있느냐”는 것입니다. 만 19~39세·미혼·자산기준을 충족한다면 단독세대주도 신청 가능합니다 — 세대원이 있어야만 한다는 것은 오해입니다.
신혼·신생아 매입임대
신혼·신생아 매입임대에서 가장 흔한 혼동은 신생아가구를 신혼부부와 동일한 자격으로 보는 것입니다. 사실은 다릅니다. 신생아가구는 공고일 기준 2년 이내 출산(임신·입양 포함)이면 신혼 7년 요건과 무관하게 신청할 수 있으며, 미혼 한부모도 해당합니다.
Ⅰ형은 소득기준이 엄격한 대신 조건이 좋습니다. 보증금은 전세보증금의 5%, 월세는 잔여보증금의 연 1.2~2.2%, 임대료는 시세 대비 30~40% 수준입니다. 입주 후 자녀가 출생하면 재계약 시 2회를 추가로 연장받을 수 있어, 기본 재계약 9회를 포함해 최장 20년 거주가 가능합니다. Ⅱ형은 소득기준이 다소 완화된 대신 임대료가 시세의 70~80% 수준으로 높아집니다.
일반 무주택자와 든든전세(2026 신규)
일반 무주택자는 기준중위소득 70~100% 이하, 총자산 3억 3,700만 원 이하 기준을 충족해야 합니다. 2026년에 새로 도입된 든든전세주택은 시세 대비 90%의 전세형 주택을 최대 8년간 거주할 수 있는 상품으로, 중간 소득 계층도 활용할 수 있습니다.
든든전세와 신축매입 분양전환형은 이름이 비슷해 보이지만 성격이 전혀 다릅니다. 든든전세는 시세의 90% 전세로 8년 거주가 상한이지만, 신축매입 분양전환형(5만 호)은 시세 30~40%의 저렴한 임대료로 6년 거주 후 분양 신청이 가능합니다. 보증금·임대료·소유권 취득 여부 모두 다르므로 공고문을 주의 깊게 확인하시기 바랍니다.
아래 표는 유형별 조건을 한눈에 비교한 것입니다. 아래 수치는 2026년 기준이며 공고마다 달라질 수 있습니다.
| 유형 | 대상 | 보증금 | 임대료(시세 대비) | 거주 기간 |
|---|---|---|---|---|
| 청년 매입임대 1순위 | 만 19~39세·미혼·수급자 등 | 100만 원 | 40% | 최장 10년(혼인 시 20년) |
| 청년 매입임대 2·3순위 | 만 19~39세·미혼·소득기준 | 200만 원 | 50% | 최장 10년(혼인 시 20년) |
| 신혼·신생아Ⅰ형 | 신혼·신생아·한부모(엄격) | 전세보증금 5% | 30~40% | 최장 20년 |
| 신혼·신생아Ⅱ형 | 신혼·신생아·한부모(완화) | — | 70~80% | 최장 20년 |
| 든든전세주택 | 일반 무주택 | — | 90%(전세형) | 최대 8년 |
| 신축매입 분양전환형 | 일반 무주택 | — | 30~40% | 6년 후 분양 가능 |
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공공 매입임대 9만 호 — 누가 신청할 수 있나
신청 방법 — LH·SH·GH 어디서, 어떤 순서로
공공 매입임대의 신청 채널은 유형과 지역에 따라 나뉩니다. LH 청약플러스(apply.lh.or.kr)가 전국 물량 대부분을 담당하고, SH 인터넷청약시스템(i-sh.co.kr)은 서울시 공급분을, GH 청약(apply.gh.or.kr)은 경기도 자체 사업분을 처리합니다. 정보 통합 조회는 마이홈포털(myhome.go.kr)에서 가능합니다.
신청 절차는 다음 순서로 진행됩니다.
1. 온라인 신청 — 공동인증서 필수. 노인·장애인은 대행·현장 접수 병행 가능
2. 서류제출대상자 발표 — 당첨 여부 확인 전 1차 발표
3. 서류 접수 — 소득·자산 증빙 서류 제출
4. 소득·자산조사 — 사회보장정보시스템 연계 조회
5. 소명·심사 → 당첨자 발표 → 계약 → 입주
결혼이민(F-6)·영주(F-5) 체류 자격을 가진 외국인은 무주택·자산기준 충족 시 신청 사례가 있으나, 자격 인정 기준은 공고마다 다르게 규정되어 있습니다. 단기체류 외국인은 신청 대상이 아닙니다.
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2026년 달라진 것 — 공급자 인센티브와 규제완화
11만 호 목표를 달성하기 위해 정부는 공급자 측에 여러 인센티브를 함께 내놓았습니다. 공급이 늘어야 수요자가 고를 수 있는 물량이 많아지는 구조이므로, 어떤 지원이 붙는지 파악해두면 공급 속도를 가늠하는 데 도움이 됩니다.
금융 지원 측면에서는 도시형생활주택 60㎡ 이하 사업자 기금대출 한도가 호당 7,000만 원에서 1억 1,000만 원으로, 금리는 3.8%에서 3.4%로 인하됩니다. 다만 이 조건은 2027년까지만 한시 적용되며 이후 원상 복귀될 예정이므로, 장기 사업 계획을 세우는 사업자라면 이 점을 반드시 고려해야 합니다. HUG 특례 PF보증은 자기부담 대지비 기준을 기존 10%에서 5%로, 총사업비 기준을 기존 2%에서 1%로 낮춰 초기 자금 부담을 줄였습니다. LH 토지비 지원도 기존 70%에서 최대 80%로 상향됩니다.
규제완화 측면에서는 도시형생활주택의 가구수 상한이 기존 300가구 미만에서 준주거·상업·공업지역 500가구, 역세권 700가구로 확대됩니다. 층수 제한도 연립·다세대 기준 5층에서 6층으로 완화되고, 일조권 기준은 건축물 높이 17m까지 정북 방향 5m 단일화, 주차 조례 완화 범위는 기존 20~50%에서 50~70%로 넓어집니다. 면적 상한은 60㎡에서 85㎡로 이미 2025년 1월 21일 시행령 개정으로 확대된 상태입니다.
단, 역세권 700가구 완화와 가구수 상한 확대는 주택법 개정이 필요한 사안으로, 시행령만으로는 처리할 수 없습니다. 국회 일정에 따라 시행 시기가 달라질 수 있으므로, 이 부분을 전제로 사업 계획을 수립한 경우라면 입법 동향을 추적하시기 바랍니다.
일반공업지역 내 지식산업센터를 2027년까지 한시적으로 오피스텔로 전환할 수 있는 경로도 열렸습니다. 현재 입법예고 단계이며, 미준공·미분양 단지의 사업자가 용도변경을 신청할 수 있는 경로입니다. 이미 분양이 완료된 단지의 강제 전환은 해당하지 않습니다.
2026년 3월 시행된 중요한 변화도 있습니다. LH 신축매입 매입가 산정 방식이 공사비 연동에서 감정평가 일원화로 전환됐습니다. 과거 ‘고가 매입’ 논란을 차단하기 위한 조치였지만, 시세가 낮은 지역에서는 공사비 인상분을 사업자가 흡수하기 어렵다는 우려도 제기되고 있습니다.
정말 11만 호 공급될까 — 균형 있는 시각
이번 계획의 핵심 규정은 「주택법」 제2조 및 관련 시행령에 근거를 두고 있습니다만, 시장의 시선은 다소 냉정합니다. 2026년 1월부터 5월까지 수도권 매입임대 실제 계약 건수는 3,200호에 그쳤습니다. 연간 9만 호 목표 달성을 위한 속도로 보기는 어렵습니다. LH 매입가가 감정평가로 일원화되면서 시세가 낮은 지역 사업자의 사업성이 저하되고, 역세권 700가구 완화 등 핵심 규제 완화 조치가 아직 국회 통과 전이라는 점도 현장에서 회의적인 시선이 나오는 이유입니다.
그렇다고 신청을 미룰 이유는 없습니다. 공공 매입임대는 정해진 물량 안에서 자격자가 경쟁하는 구조이므로, 공고가 뜨는 시점에 신속하게 신청하는 것이 중요합니다. 공급 속도가 느리다면 각 공고의 물량이 더욱 소중해집니다.
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자주 묻는 질문
지원 내용·기준은 변동될 수 있으니 신청 전 LH 청약플러스(apply.lh.or.kr) 또는 마이홈포털(myhome.go.kr), 시행기관 공고문을 재확인하세요.
